今年4月，IPCC 第六次报告第三部分正式发布，这次报告以 “减缓气候变化” 为主题，再次清楚地表明了人类正处于应对地球暖化、减碳减排的关键时刻 —— 如要将全球温升目标控制在 1.5℃以内，全球温室气体排放量需要在 2025 年前达到峰值，并在 2030 年之前减少 43%。

 

  倒计时已经开始，IPCC 第三工作组联合主席 Jim Skea 表示 “这十年中的行动对于把握建筑的减排潜力至关重要。”对房地产行业来说，建筑、社区以及城市可以为减缓气候变化做出巨大贡献，另一方面，做好应对气候变化的准备也可以为他们创造更多价值和机遇。

 

 

 

 

01

房地产行业的 “气候转型” 意味着什么？

 

  在 2050 年全球温室气体零排放这一大考来临之前，房地产行业将感受到 “气候转型”（应对气候变化而进行的转型）的紧迫性。

 

  一方面，气候变化直接影响他们所持有的资产。风暴、洪水、火灾、极端高温和其他极端天气可以对建筑造成直接的破坏；另一方面，气候风险催生的脱碳化趋势，也带来了经济、社会和监管层面的变化。房地产企业不仅需要自身践行净零承诺，还需要响应政府层面的减碳政策和监管机构的 ESG 披露要求，以及回应消费者、员工、租户和所有利益相关者的可持续呼吁。

 

  在这种背景下，实现气候转型既是企业的责任，也同时为企业创造更多与此相关的价值机遇。能否通过气候转型为企业带来根本性的变革，将成为房地产企业创造差异化核心竞争力的关键。

 

 

 

02

三步走，在气候转型中挖掘价值机遇

 

  企业可以采取以下三步走的行动，以在气候转型中实现繁荣发展。

 

第一步，将气候变化风险纳入资产和投资组合的整体评估。这需要房地产企业建立分析能力，以了解气候变化所产生的直接或间接的实体风险和转型风险。

 

  气候变化所产生的实体风险（Physical Risks）和转型风险（Transition Risks）影响着建筑物和资产价值的方方面面。实体风险包括洪水、火灾、飓风等急性事件，也包括慢性的海平面上升和全球暖化等等。转型风险则是指由于应对气候变化的行为造成的经济、法规、消费者行为、技术等层面的变化。二者都可以通过直接或间接的方式影响建筑或资产组合。

 

实体风险（直接）

 

  直接的实体风险是显而易见的。以佛罗里达州的房屋为例，暴露在不断变化的气候相关风险中的房屋的总价值，相对于未暴露的房屋来说被压低了大约 50 亿美元。根据《城市经济学杂志》，在飓风桑迪（2012 年太平洋海面上的一级飓风）之后，纽约洪灾区的住房价格在 2017 年下降了 8%，直接反映了潜在买家对风险的认知。

 

 

气候变化的直接实体风险可以反映在房价上

 

实体风险（间接）

 

  间接的实体风险比较难以察觉，导致很多房地产企业会低估其影响。2020 年，麦肯锡全球研究所对英国布里斯托尔因气候变化导致的洪水灾害进行了建模预期，其模拟发现尽管一个企业总部建筑群没有受到洪水的直接影响，但是由于进出该区域的主干线受到干扰，导致租户也无法进入这些大楼，最终大楼也会受到影响。

 

  气候转型带来的转型风险不容小觑。为了避免或减缓气候变化带来的实体风险，房地产行业需要大量的资本投入，这也会进一步影响资本的分配，甚至改变企业的经济结构。这些风险的存在，敦促企业必须关注可能影响其资产的经济、监管法规和社会层面的变化。

 

转型风险（直接）

 

  直接的转型风险就是法规要求，比如纽约第 97 号地方法律要求建筑脱碳。2019 年 6 月，城市绿色委员会发现如果要对该法规中涉及的 50000 个建筑进行改造，到 2030 年将产生 243 亿美元的改造需求。这些投入往往不包括在资产评估模型中，投资者和运营商需要把这些成本考虑在内。

 

转型风险（间接）

 

  间接的转型风险则可能波及到整个产业链和市场。比如一些碳排放密集的产业可能也会牵动建筑能否正常运营。加拿大卡尔加里是一座石油工业城市，由于油价波动和市场准入问题，当地出现卖房热潮，直接抑制了一些建筑物的收入。到 2021 年 1 月，卡尔加里市中心的建筑空置率达到了约 30% 的历史最高水平，使得其资产价值进一步下降。

 

  为了了解气候变化对资产价值的影响，业主和投资者可以通过以下方式来了解和量化其中的风险和机遇。

 

 确定优先级

 

  对所持有的资产和投资组合进行详细的评估，以确定哪种风险是最重要的（用风险发生的概率或该风险的严重性作为标准来进行衡量）。

 

 绘制建筑风险图

  确定哪些建筑直接或间接地面临风险，以及可能受到的风险程度。

 

 量化组合影响

  将单个建筑的经济风险评估整合到资产组合的影响图中，使整个组合的影响可视化。

 

 采取行动

  这些预测及行动不能仅限于研究或企业的 ESG 职能中，而应直接告知投资管理、租赁定价、融资和投资者关系、资产管理、商务拓展和其他核心业务成员。组织内部的流程必须进行相应的转变，以确保与气候有关的真知灼见能够真正转变为企业的竞争优势。

 

第二步，促进资产和投资组合脱碳。

 

  根据研究，为支持实现净零，全球每年将需要大约 9.2 万亿美元的投资。如果能够成功在本世纪中叶实现净零，将全球温升目标控制在 1.5℃以内，那时的全球经济将与今天截然不同。而如果没有成功实现脱碳，地球将面临越来越多的气候风险，也会使我们赖以生活、工作、娱乐的建筑空间发生根本性的变化。

 

  建筑全行业占到全球温室气体排放的近 40%，要使建筑成功脱碳，房地产企业要考虑建筑的整个生态系统和产业链，从低碳开发和建设，到建筑能源效率层面的改造，再到供热、制冷和照明系统的升级等等。企业需要了解所有脱碳方案及其成本收益，并选择最合适的路径。

 

 

 

作为参考，企业可以采取以下步骤：

 

① 确定建筑脱碳的起点

 

  量化每个建筑的基准排放，这有助于房地产企业优先考虑从哪里开始着手，了解其要达到净零排放还有多远。

 

② 设定目标

 

  企业需要确定他们将设定哪种类型的脱碳目标。涉及的类型有很多，比如是计算绝对碳排放还是计算碳强度？是从部分层面还是从资产层面来设定？企业需要为同时实现其商业目标和投资者、政府监管、利益相关者和其他目标制定一个统一的内部观点。

 

③ 确认脱碳杠杆

 

  建立一个资产或组合层面的减排曲线，这个边际减排成本曲线可以清晰地展现减排杠杆的潜在成本 / 投资回报率以及该杠杆对减排的影响。这个方法需要市场和政策场景的补充，以改变每个潜在减排杠杆的相对成本和收益。

 

④ 贯彻执行

 

  有效地部署脱碳方案，这可能会涉及融资和治理成员、利益相关者（投资者、合资伙伴、运营商和租户）的参与以及一系列业务运营和风险管理方面的改变。

 

⑤ 跟踪和改进

 

  随着投资者、融资方和租户做出他们自己的脱碳承诺，他们将需要证明他们的房地产确实在脱碳。因此，建筑脱碳行动的大部分价值将来自于向潜在的利益相关者展示减排的能力。在实现净零的道路上，拥有监测和逐步减少碳排放的能力，将使卓越的房地产企业脱颖而出。

 

第三步，为投资者、租户和社区创造新的价值和收入来源。

 

随  着脱碳化行动越来越深入，房地产商可以利用他们的位置、与公用事业系统的连接等来创造新的收入来源，提高资产价值，或推出全新的业务。比如以下创收机遇：

 

 本地能源生产和储存

  房地产公司可以利用建筑物来产生和储存能源。例如，房地产开发商为建筑物配备的太阳能电池矩阵，能够帮助稳定能源网，减少与清洁能源相关的成本。

 

 

通过屋顶太阳能光伏能技术，建筑物也可以成为 “能源供应” 来源之一

 

 实践绿色建筑可以吸引更多的租户

  开发商和物业管理人员可以投资开发绿色建筑，或对既有建筑进行改造，使其成为绿色建筑，以满足人们对可持续工作场所和住宅日益增长的需求。

 

 绿色建筑材料和技术

  房地产企业可以探索绿色、木材、模块化建筑以及其他新兴技术和材料的优势，这些技术和材料可能也意味着更多的好处，比如更快的施工效率和更低的施工成本。

 

 场内附加服务

  企业可以引入新的收入来源，包括车辆充电、绿色设施管理和其他现场服务，以满足住户的可持续发展偏好。

 

 提供减少和跟踪碳排放的服务

  企业可以通过跟踪碳排放和提供解决方案来支持建筑的使用者减少碳足迹。通过管理跟踪供热、制冷、照明和空间能源消耗和应用智能传感器等可以实现这些服务。

 

 吸引差异化资本

  越来越多资本加入承诺实现净零排放的大军，有能力实现脱碳的企业在吸引资本方面也将越来越有优势。例如，房地产企业可以为净零建筑或支持社区规模的脱碳投资主题创建特定的基金。

 

03

如何用更简单的方式应对气候转型？

 

  气候转型将给房地产行业带来翻天覆地的变化，聪明的企业将走在这些变化的前面，通过了解对资产价值的影响，寻找建筑脱碳的机会。

 

  LEED 作为全球最广为应用的绿色建筑评价体系，为房地产企业提供了从建筑的设计、建造、施工到运营的全套实践工具，还支持城市与社区规模的绿色升级与转型，促进建筑节能减碳。同时，有志于实现建筑净零的先锋者们还可以应用 LEED Zero 净零体系满足更高的脱碳目标。

 

  在中国，领先的房地产开发商们已经开始在气候转型中找到新的发展机遇，比如新世界集团成立 50 周年举办的展览活动，就以 “你眼中的危机，我们眼中的转机”（You see crisis, we see opportunities）为主题，讲述他们是如何在气候危机的大背景下践行可持续发展，并取得显著成效的。其中就包括落实 “设计与建筑”、“可持续金融”、“运营” 及 “以行动影响租户业主” 的四大阶段的行动。值得留意的是，在第一阶段 “设计与建筑”、第三阶段 “运营” 都有 LEED 的身影，新世界集团努力为所有项目争取 LEED 在内的绿色建筑认证，还制订了《可持续建筑设计指引》，其位于香港的标志性项目 K11 Atelier King's Road 就是 LEED 铂金级认证项目。此外，2018 年，新世界中国发行了首批 3.1 亿美元的绿色债券，所募集资金用于其大湾区的两个绿色发展项目，前海周大福金融大厦和新世界增城综合体，这两个项目也已经申请 LEED 认证。

 

 

获得 LEED 铂金级认证的 K11 Atelier King's Road

 

  另一个运用 LEED 来挖掘气候转型价值机遇的案例是嘉里集团，他们已连续 5 年发布企业可持续发展报告，通过制定《2030 愿景》关注环境保护、员工健康与福祉、社区健康及价值链 4 大领域的可持续发展。其旗下已有超过 20 个项目获得 LEED 金级以上认证。去年 5 月，位于上海的嘉里不夜城企业中心获得了亚洲首个 LEED 零废弃物认证，为建筑净零树立了又一个本土典范案例。